FP2級11年9月試験 学科 不動産

　10問中1問間違い。

問題41

1. 不適切。一致していない。
2. 不適切。不動産登記法に定める14条地図は「一筆又は二筆以上の土地ごとに作成」される。地積測量図や公図も必ず一筆ごとに作られるわけではない。
3. 不適切。表題部じゃなくて乙区。
4. 適切。

問題42

1. 適切。国交省の公示価格は1月1日。都道府県の基準地価格は7月1日。
2. 適切。
3. 適切。相続税評価額は80％くらい、固定資産税評価額は70％くらい。
4. 不適切。国税局長じゃなくて市町村長。

問題43

1. 不適切。相手方が契約の履行に着手した後は、手付放棄による解除はできない（民法557条1項）。
2. 不適切。特定物売買で両当事者に帰責事由のない目的物滅失の場合、特約がなければ危険は債権者が負担する（民法534条1項）。この場合の債権者とは、建物の引渡しを求める権利を有する者のこと、つまり買主が危険を負担する。買主は危険を負担するので建物の引渡しは請求できないが、売主は危険を負担しないので代金を請求できる。
3. 適切。契約の解除にあたっては相当の期間を定めて履行の催告をしなければ解除できないのが原則（民法541条）。しかし、履行が不能になってしまった場合は、例外として無催告で解除できる（民法543条）。
4. 不適切。買主が瑕疵について知っていた場合は、売買の瑕疵担保責任を問うことはできない。民法570条、同566条1項。

問題44

1. 適切。
2. 不適切。定期借家契約は「公正証書による等書面によって契約をするとき」に限り有効となる（借地借家法38条1項）。普通借家契約にはこのような法令上の制約はない。
3. 不適切。賃貸人による更新拒絶通知は正当事由が必要（借地借家法28条）。賃借人による更新拒絶通知にはこのような法令上の制約はない。
4. 不適切。普通借家契約で期間を1年未満と定めた場合は、期間の定めのない建物賃貸借とみなされる（借地借家法29条1項）が、定期借家契約では同法29条1項は適用しない（同法38条1項ただし書）。

問題45

　私は間違えちゃったんだけど、間違っちゃいけない問題だったような…
1. 適切。区分所有法34条2項の文言そのまんま。
2. 適切。区分所有法46条2項の文言そのまんま。管理方法については義務は負わない。
3. 不適切。区分所有法62条1項。軽減はできないが加重できる（全員一致を要するとか）という記憶があってこれを×にしましたが、私の誤解。
4. 適切。区分所有法22条1項。

問題46

1. 適切。用途地域って、商業地域とか第一種低層住居専用地域とかいうやつ。逆に、市街化調整区域では原則として用途地域を定めない。
2. 不適切。1,000平米（三大都市圏の一部では500平米）未満であれば、開発許可不要。
3. 適切。逆に、市街化区域は既成市街地、及び10年以内に優先的計画的に市街化を図るべき区域。
4. 適切。10,000平米以上の開発行為は許可が必要なのが原則だが、設問の場合は例外として10,000平米以上でも不要。

問題47

　1.は実技の計算問題でも出てくるので、他を知らなくても1.で切れたのではないだろうか。
1. 誤り。それぞれの用途地域に属している敷地ごとに計算した後に、合算する。
2. 正しい。「幅員2メートルの道路に4メートル接道している…」っていう引っかけが多いよね。
3. 正しい。工業地域なら住宅も作れるんですが、工業専用地域は不可。
4. 正しい。これも実技の計算問題で出てくるよね。

問題48

1. 適切。貼ったけど消印してないときは同額、そもそも印紙を貼ってないときは通常の3倍。
2. 適切。所有権移転は固定資産税評価額。抵当権設定は債権金額。
3. 適切。住所地ではない。
4. 不適切。一般承継や信託財産の移転など、形式的な所有権の移転の場合は不動産取得税は非課税。

問題49

1. 不適切。課税の繰延べは5年じゃなくて10年。同じ買い換え特例でも、譲渡損失の損益通算の方は5年。
2. 適切。
3. 適切。税額はゼロになる。ただし今節税しても、買換資産の取得費は安い譲渡資産の取得費を引き継ぐので、将来買換資産を譲渡するときには譲渡所得が増えることになる。
4. 適切。併用不可＋三年に一回。

問題50

知らなくても、なんとなく直感的に解けるんじゃないかと思うんですが。特に（イ）の方。
1. 適切。
2. 不適切。内部収益率＜期待収益率なら、投資不適格。
3. 不適切。NPVがマイナスということは、投資価格に見合った儲けは得られないということ。
4. 不適切。